房地产两种可能性并存

本轮房地产调控的特征是外科手术式的大面积摘除，虽然有玉石俱焚之嫌，却也是无奈之举。对房地产业的调控从消费市场、资金到经济结构，由低到高分为几个层级，目前的政策是数管齐下，强行压制。

　　
房地产市场遭遇寒潮。近日出台的强征二手房交易个人所得税，将会使一些地区活跃的二手房市场受冻。房地产市场本有一级市场与二级市场之分，这一政策抽走了连接一手房交易与二手房交易市场之间的梯子，既会抑制以短期转手交易为特征的房地产炒作，同时，势必影响房地产市场的正常格局，使得那些因经济能力想进入二级市场的消费者，不得不挤入一级市场，从而影响房地产消费市场的梯度效应。

　　对外资购房设限则是从外围清场，驱赶那些不计成本进入楼市、一心等着收获中国楼市与人民币汇率上升双重红利的热钱，还房地产市场一个相对单纯的消费空间。

　　房地产商最薄弱的环节是高资金杠杆，政策首先从此处入手，卡住银行对房地产商的资金输血渠道，剪断房地产业通向银行的脐带。类似于房地产公司上市与海内外REITs这样的直接融资渠道，目前还在研究与试探阶段，六部委意见不允许投资者以境外公司直接投资境内房产的新规定将不利于在海外上市的房地产基金在中国投资市场的发展”，直接提高了海外融资的难度。新加坡与香港地区已做好充足准备，但在中国内地房地产预期急跌、政策风险加大的情况下，恐怕会重新考量迎娶中国内地房地产REITs项目这位新嫁娘的成本。

　　如果说紧缩房地产银行信贷是剪断资金脐带，那么，控制直接融资则是减少输血量，对房地产商来说，可能是致命的打击。

　　最近酝酿的将土地出让金纳入公共财政预算体系，则属于釜底抽薪。无法设想在房地产市场化之后，占一些地方财政四分之一甚至一半以上的土地出让金，居然一直在公共财政体系之外循环。

　　亡羊补牢，尽快将土地出让金纳入公共财政预算体系，既可以抵御地方政府可能存在的官员私人寻租空间，也将改变以往地方政府与中央政府在房地产领域的“影子”博弈现象，使房地产业的发展有章可循，接受各方的监督。这是建立现代公共财政的基础，对房地产业的长远意义将在加税、紧缩信贷等短期效应之上。近日建立土地督察等制度，重演上世纪90年代中期控制投资过热时进行精准打击的方法，是短期内恢复土地秩序的第一步。

　　即使有这些外敷内服的配套药方，对于房地产的宏观调控政策的有效性、持续性仍不可过于乐观。房地产高烧是中国经济结构性弊病的并发症，既涉及到低成本扭曲资本配置，也涉及中国的汇率与利率与世界范围货币过剩，更涉及国内市场竞争不充分、投资渠道过窄等难题。

　　用大冰块给房地产市场强行降温可能造成两种结果。比较乐观的结果是，政府借助房地产市场降温的空隙，抓紧时间进行结构性调整，从而使资本错配的这一症结逐步得到缓解，在行政手段调控见效之后，代之以市场化的调节手段，使得房地产业最终趋向平衡。如果能将土地所得纳入地方公共财政，则是一个可贵的进步。

　　比较糟糕的结果是，在政府强力推动之下貌似取得不错的效果，但如果像其他行业一样，一些中小商人沦为殉葬品，产生房地产泡沫的深层次危机却一个也未触动，金融机构依然效率低下，几个月或者数年之后，房地产业再次升温。最危险的可能性则是，在房地产业大洗牌过程中，一些国字号巨鳄或者离政府权力中心较近的商人借势躲过一劫，而后借市场低迷之际，大肆搜刮筹码。用调控手段调节出一个更大的政策市和权贵市，这才要了房地产市场的命。

　　治疗结构性弊病是痛苦而漫长的过程，在实行过程中可能遭遇各方面的掣肘，使政策被短期经济形势与迫在眉睫的任务、利益所挟持，而无法坚持到底。政府的决心与市场化的价值取向将是本轮调控的关键。

　　叶檀